今年中期財報，華潤置地首次將除開發(fā)銷售型業(yè)務外的業(yè)務統(tǒng)稱為經常性業(yè)務，該業(yè)務在本期有效支撐住了來自房開的下行壓力。eT8貴州163_163貴州事業(yè)單位考試信息網_163貴州人事考試信息網_貴州163網
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8月30日，華潤置地發(fā)布2023年中期業(yè)績并于線上召開媒體業(yè)績發(fā)布會，相較于年初的2022年度業(yè)績發(fā)布，董事會主席李欣并未出席媒體場次。
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有投資者向觀點新媒體透露，在媒體場次之前，李欣曾攜公司管理層通過電話會議的方式，向投資者們匯報上半年業(yè)績并回答相關疑問。
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“特別是在市場持續(xù)低迷的上半年，華潤置地的經營性不動產業(yè)務已然成為該司業(yè)績增長的穩(wěn)定器，并在開發(fā)銷售型業(yè)務承壓的當下，與剩余業(yè)務一起支撐起了該司在上半年的基本面。”投資者如是表述。
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業(yè)績明暗
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近三年中報，華潤置地分別錄得綜合營業(yè)額737.4億、728.9億、729.7億，相較于去年同期的負增速，今年收入上呈現恢復態(tài)勢，但仍不及2019年同期水平。
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好消息是在國內房地產市場依舊低迷的上半年實現了收入增速的由負轉正，但增速僅有0.1個百分點。
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從利潤端來看，與已發(fā)布中期業(yè)績的頭部房企一樣，利潤修復明顯。
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中報顯示，華潤置地本期實現凈利潤160.59億元，較上年同期增加33.75億元；歸母凈利潤較上年同期錄得29.6%的增長，金額為137.4億元。
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綜合毛利及毛利率指標則處于下行態(tài)勢，報告期內，華潤置地綜合毛利率由2022年同期的26.94%進一步下滑至25.66%，而開發(fā)銷售型業(yè)務成為影響盈利表現的重要原因。
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今年1-6月，華潤置地開發(fā)銷售型業(yè)務錄得收入546.2億元、經營性不動產業(yè)務收入107.2億元、輕資產管理收入50.1億元、生態(tài)圈要素型業(yè)務收入26.2億元，四項業(yè)務收入分別占總收入比重的74.9%、14.7%、6.8%、3.6%。
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據觀點新媒體觀察，開發(fā)銷售型業(yè)務收入仍是華潤置地營收大頭，但正是這項關乎公司整體業(yè)績表現的業(yè)務陷于行業(yè)泥潭之中。
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期內，開發(fā)銷售型業(yè)務無論是從收入表現、利潤表現還是毛利率指標均處于負增速狀態(tài)。其中，收入端按年減少8%、核心凈利潤錄得6.45億元，同比減少15.5%、毛利率較同期進一步下降5.8個百分點至17.0%。
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值得注意的是，相較于上半年開發(fā)業(yè)務的表現，本次提出的“經常性業(yè)務”更加亮眼，甚至支撐住了前者所帶來的下行壓力。
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與會投資者指出：“可以簡單的認為，華潤置地目前把能夠持續(xù)帶來現金流的業(yè)務統(tǒng)稱為‘經常性業(yè)務’。”
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根據本期年報所展示內容，經常性業(yè)務下屬子項包括經營不動產業(yè)務，輕資產管理業(yè)務及生態(tài)圈要素性業(yè)務。也就是除銷售型業(yè)務之外，均屬于經常性業(yè)務的范疇。
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從數據上看，本期經常性業(yè)務錄得收入183.5億元，同比增長35.6%，總收入貢獻占比同比升至25.1%；期內實現核心凈利潤是48.2億元，同比提升90.3個百分，實現利潤貢獻占比升至42.8%。
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也就是說，上半年華潤置地經常性業(yè)務僅用2.5成的收入占比，產生超4成的盈利貢獻，成為該司在下行周期實現逆勢增長的重要因素。
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有投資者向觀點新媒體透露，華潤置地管理層同樣十分看好經常性業(yè)務的發(fā)展，對該業(yè)務發(fā)展今后會采取更加主動的戰(zhàn)略態(tài)勢，并將盈利占比進一步提升至50%。
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總的來看，華潤置地開發(fā)銷售型業(yè)務的承壓只是暫時的，該業(yè)務仍然是增長發(fā)動機，經常性業(yè)務的全年占比會隨著下半年開發(fā)業(yè)務結算收入的增加而下降。
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開發(fā)銷售型業(yè)務作為主業(yè)，收入增速更快、含金量更高，是資本市場認可華潤置地的重要支撐。
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在市場低迷的上半年，華潤置地銷售端仍保持著較快增速，本期實現簽約金額1702.4億元，同比增長40.6%。
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土地投資烈度持續(xù)走強，期內以總地價人民幣1023億元，增持了35宗地塊，新增總計容建筑面積達797萬平方米。
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企穩(wěn)背后
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華潤置地于財報中指出，本期實現的收入及盈利增長，主要來自經營性不動產業(yè)務及輕資產管理業(yè)務的快速增長和整體運營效率的提升，以及于期內完成折價收購華夏幸福若干項目而產生的收益貢獻。
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經常性業(yè)務之所以能夠及時頂上，成為上半年業(yè)績的修復器，背后發(fā)力的是華潤置地萬象系購物中心。
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分賽道看，報告期內，經營性不動產錄得收入107.2億元，核心凈利潤4億元，兩項數據分別按年增加41%、88.4%。
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4億元核心凈利潤已占經常性業(yè)務整體盈利的82.98%，而經營性不動產業(yè)務實現快速增長背后，離不開購物中心業(yè)態(tài)零售額及租金水平提升。
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具體業(yè)態(tài)中，華潤置地在營購物中心67座，總建筑面積813萬平方米，同比增加12.0%。上半年實現收入為86.4億元，同比增長39.5%；實現毛利率77.1%，較同期增加5.3個百分點；零售額同比增長38.9%至751億元，整體出租率維持96.2%的行業(yè)高位。
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向好的業(yè)績表現，也使得該業(yè)態(tài)在報告期內實現評估增值33.8億元，評估后資產賬面總值為人民幣2004億元，占該司資產總值16.6%。
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截至6月底，華潤置地經營性不動產公允值為2535億元，凈增156億元，主要變動來自變閑置收購及資產價值增值。上半年得益于零售市場復蘇，購物中心整體租金有所提升，該司進行不動產實現價值增值37億元，增值額同比增長56.8%。
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不難看出，經營性不動產業(yè)務的發(fā)展，尤其是購物中心業(yè)態(tài)的穩(wěn)步提升已成為華潤置地業(yè)績增長的穩(wěn)定器。
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投資者也向觀點新媒體透露，該司“十四五”后半程的目標之一，就是把經營性不動產業(yè)務持續(xù)打造成第二增加曲線。
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2023年上半年，華潤置地相繼落子白鵝潭、長隆萬博這兩大廣州地標級商圈，接下來將打造兩座20余萬超級體量的商業(yè)綜合體。其中，白鵝潭萬象城將成為萬象城產品線在廣州的首秀。
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相較于購物中心業(yè)態(tài)的高光，經營性業(yè)務中的寫字樓、酒店業(yè)態(tài)已然站在聚光燈身后的陰影之中，雖然表現不夠亮眼，但也未拖后腿。
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據悉，本期寫字樓實現收入10億元，同比增長19.2%。在寫字樓市場供需失衡的當下，該司寫字樓出租率仍按年提高1.4個百分點，至81.8%；酒店業(yè)態(tài)則是實現收入10.8億元，同比增長90.1%。
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另外，得益于萬象生活在上半年實現的規(guī)模效益雙增長，華潤置地輕資產管理業(yè)務也成為了其業(yè)績的強勁增長極。報告期內，該司實現輕資產管麗業(yè)務收入50.1億元，較去年同期增長37.6%。
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據觀點新媒體觀察，在華潤置地“3+1”業(yè)務模式中，生態(tài)圈要素型業(yè)務不僅戰(zhàn)略地位所處邊緣，業(yè)績水分也很足。
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以往，該司對于該業(yè)務的并表數據統(tǒng)計時，會將集團內業(yè)務一并計算到該項收入之內，使得生態(tài)圈要素型業(yè)務呈現“數額龐大”的繁榮景象。
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華潤置地的生態(tài)圈要素型業(yè)務主要涉及代建代運營、長租和產業(yè)地產等多個地產衍生領域。2022年中期及2022年度報告中，該業(yè)務收入達76.0億元、182.7億元。
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到了本期，由于該司調整了統(tǒng)計口徑，該項收入下探至26.2億元，按年增長14.5%。雖然核心淨利潤相較去年暴漲860.8%，但也僅貢獻出2.7%的盈利占比。
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在目前的市場波動形勢下，華潤置地經營性不動產業(yè)務不僅成為了業(yè)績第二增長曲線，還在開發(fā)銷售業(yè)務承壓的當下，撐起了業(yè)績的基本面。
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通過對經常性業(yè)務的超前布局，尤其是在購物中心業(yè)態(tài)的持續(xù)加碼，使得華潤置地在市場波動的上半年，交出了“有利潤增長的營收”和“有現金流的利潤”的中期答卷。
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原文標題：觀點直擊|萬象系壓艙華潤置地經常性業(yè)務背后的業(yè)績明暗
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文章來源：https://www.guandian.cn/article/20230831/355780.html
